Borçlar Kanuna göre; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Doğal olarak iki tarafın yapmış olduğu bu sözleşmede her iki tarafın da birbirlerine karşı bir takım ödev ve yükümlülükleri vardır. Bu makalemizde bu konunun tüm detayları değil, kiralananda yapılacak tadilat, yenilik ve değişiklik yapılması konusu işlenecektir. Kiralananda yapılan yenilik ve değişiklikler, kiraya veren tarafından yapılabileceği gibi, kiracı tarafından da yapılabilir. Ancak uygulamada sorun daha çok kiracının yapmış olduğu yenilik ve değişiklik konusunda ortaya çıkmaktadır. Bu konuda pek çok anlaşmazlıklar meydana geldiğinden yasa koyucu, kiralananda yapılacak tadilat ve değişikliklerle, ilgili ihtilafları en aza indirmek amacıyla kesin ve net düzenlemeler getirmiştir.
Borçlar Kanunu 334. Maddesine göre; kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Kiracı, kira sözleşmesi boyunca kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak durumundadır. Kiracının, kiralananı kullanma hakkı, kural olarak onun kiralananda yenilik ve değişiklik yapma yetkisini içermez.
Borçlar Kanunu, 321. madde ile kiracının kiralananda “yenilik ve değişiklik” yapmasına ilişkin özel bir düzenleme getirmiştir. Kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilmesi kiraya verenin yazılı rızasına bağlanarak, bunlara rıza gösteren kiraya verenin, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemeyeceği düzenlenmiştir. Kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişikliklere rıza göstermiş olması, onun bu çalışmaları ve giderleri borçlandığı anlamına gelmez.
Hiç şüphesiz kiraya veren, kiracı tarafından kiralananda yapılacak yenilik ve değişikliğe rıza göstermek veya reddetmek konusunda serbesttir. Kiraya veren, değişikliğe onay vermek istemez ise kiracının başvurabileceği bir hukuki yol yoktur. Bu serbestinin sınırlarını dürüstlük kuralı doğrultusunda değerlendirmek gerekir. Kiraya verenin rıza vermemesi, hakkın kötüye kullanılması şeklinde olmamalıdır.
Kiraya verenin vereceği rıza, yenilik ve değişiklik çalışmalarından önce verilebileceği gibi, çalışmalar sırasında ve çalışmalar bittikten sonra da verilebilir. Kiraya verenin onayı ve kabulü için, adi yazılı sekil şartının yerine getirilmesi yeterlidir. Kiracı, yalnızca kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir. Bu hüküm emredici olup yazılı sekil şartı bir geçerlilik şartı olmaktadır. Yazılı şekil şartı, taraflara da ispat kolaylığı sağlamaktadır. Kira sözleşmesi herhangi bir şekle tabi olmadığı halde, kiralananda değişiklik ve yenilik yapılması yazılı şekle tabidir. Bu durumda, kira sözleşmesi sözlü yapılmış bile olsa, kiralananda tadilat, yenilik ve değişiklik yapılması için yazılı şekil şartı aranmaktadır.
Kiraya veren onay verip vermeme hususunda serbest olduğundan, yenilik ve değişikliğin kapsamını da kendisi belirler. Yenilik ve değişiklik için verilen onayın kapsamının kiracı tarafından aşılmaması gerekir. Dolayısıyla kiraya veren, vermiş olduğu onayı belirli şartlara bağlayabilir. Kiracı, kiraya verenin bu şartlarına uymak zorundadır.
Kiracının, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın; kiralananda yenilik ve değişiklik yapması, onun kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanma borcuna aykırılık teşkil eder ve sözleşmenin ihlali anlamına gelir. Bu durum kiraya verenin fesih hakkını kullanmasına olanak verir. Kiracının yaptığı değişiklik ve yeniliğin faydalı olması, kiralanana değer kazandırması; sözleşmeye aykırılığı ortadan kaldırmaz. Bu hüküm, sebepsiz zenginleşme ve haksız yapı hükümlerine göre özel bir hükümdür, bu nedenle kiracının genel hükümlere göre de kiralanandaki değer artısını isteyebilmesi mümkün değildir.
Kiracı, kiraya verenin rızası dışında yenilik ve değişiklikler yapması halinde masrafları kendisine ait olmak üzere, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde eski durumuna getirmek zorundadır. Kiraya veren fesih hakkından ayrı olarak, kiraya veren rıza dışı yapılan yenilik ve değişikliklere nedeniyle genel hükümlere göre tazminat isteyebilir.
Rıza dışı yapılan yenilik ve değişiklik nedeniyle kiralanan eşyada bir değer artısı meydana gelmişse, kiracı bundan dolayı herhangi bir hak talep edemez. Buna karşılık yapılan yenilik ve değişiklik nedeniyle, kiralananda bir değer azalması meydan gelmişse, kiracı bunu tazmin etmek zorundadır. Buna karşılık, yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Bu, kiracıyı kiralananı hangi durumda teslim almışsa o durumda teslim etme yükümlülüğünden kurtarır.Ancak taraflar, aralarında yazılı olarak anlaşmak şartıyla kiracının kiralananda ortaya çıkan değer artısını isteyebileceğini kararlaştırabilirler. Bunun yanında kiracı, kiralananda yaptığı yenilik ve değişiklikleri, bunlar kiralananın bütünleyici parçası haline gelmemiş olması koşuluyla söküp alma hakkını haizdir.
Yasanın bu düzenlemesi yazılı şarta bağlaması yönüyle ihtilafları azaltacağı düşünülürse de; bu düzenleme karşısında kiracılar oldukça dikkatli olmalı; kiralanan da yapılacak değişiklik ve yenilikler bakımından, kiraya verenden mutlaka yazılı rıza ve kabulleri alınmalı, sözlü onay ile yetinmemeliler. Aksi halde yaptıkları masraflar yapıya değer katan faydalı değişiklikler olsa dahi bunun tazminini istemek hakkından yoksun kalacaklardır.
Yasanın tüm bu düzenlemeleri, kimseye hakkını kötüye kullanma hakkı vermeyeceği gibi; bu konuda çıkacak ihtilafların iyiniyet ve dürüstlük kurallarına uygun şekilde çözmek en doğrusu olacaktır.(1)
Av. Mustafa ÇİÇEK
(1) Bu makale hazırlanırken, Yrd. Doç.Dr. Ahmet Türkmen’in “Kiracı Tarafından Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması” makalesinden yararlanılmıştır.(AÜHFD, 62 (1) 2013: 219-250)
Sayin Av. Mustafa Cicek,
Kiralanan ev ve isyerlerindeki tadilatlar hakkindaki yaziniz cok aydinlatici. Ev sahibi olarak boyle bir durumla karsi karsiyayim ve kafamdaki sorularin hemen hemen hepsine yaziniz cevap verdi. Burada yazilariniza gelen yorumlara ve sorulara cevap verme gibi bir uygulamaniz var mi bilmiyorum ama, konuyla ilgili bir detay sormak istiyorum. Cevaplayabilirseniz cok memnun olurum. Ofis olarak kiralanan dairenin on cephesindeki ve arka cephesindeki pencerelerin eskimeden dolayi, cirkin gorunmeleri, ses , isi ve su yalitkanligini kaybetmis olmalari nedeniyle degistirilmesi istegi, bahsettiginiz tadilatlara girer mi? Ev sahibi karsilamak durumunda midir? Bu tadilat yapilirken arka balkonun da daireye katilmasi istenmekte, tadilata burada ortaya cikan duvar yikma ve parke isi de eklenmek isteniyor. Ben ev sahibi olarak zaten apartmanin dis cephe, asansor, kapici dairesi ve elektrik gibi bazi tadilatlarina payim kadar katilirken. Kiracimdan gelen bu talebi de kabul edip masrafi kiradan dusmesine razi olmalimiyim. Cok tesekkurler
Bahsettiğiniz konular tadilata girer elbette . Kiracı sizin açık yazılı onayınızı almadan o tadilatların ücretini sizden talep edemez. Ancak yinede mağduriyet olmaması için zaruri yapılması gerenler konusunda aranızda anlaşmanızı tavsiye ederim. Balkon konusu tamamen farklı bir durum. Binanın yapısı yasalarımıza göre değiştirilemez. Belediye müdahale edebilir veya diğer komşular itiraz edip eski hale getirme talep edebilir. Kolay gelsin
Merhaba iş yerinde kiracıyım 2010 yılında kontrat yaparak kiracı oldum.Mal sahibinin kendi hazırladığı kontratta tarih yazmıyor yılbaşındazam olarak 480 olan kirayı 600 istedi ve bende 600 olarak bankaya. yatırmaya devam ettim daha sonra
Kiraları banka üzerinden gönderdiğinize göre ev sahibinin kira sözleşmesine tarih atmamasının anlamı yoktur. Siz sözleşmede yazılan artış oranına göre artış yapıp gönderdiyseniz sorun olmaz sanırım. Yine de belgelerinizle başvurursanız daha net cevap verebiliriz. Kolay gelsin
Sayin Av. Mustafa Cicek,
Yazınız çok aydınlatıcı bu bilgi için size teşekkür ederim.
Fakat size sormak istediğim bir konu var,Lütfen bu konu hakkında bana bilgi verebilirmisiniz ?
(…Vakıfı ile yapılan 3 yıllık bir sözleşmede,, Bu bina(tarihi bir bina) ve ben aldıgımda Binanın yaşı geregi ve tarihi bir bina oldugundan hiç bir şekilde çalıştırma yetkisi yoktu ben Bu binayı gerekli Yetkili kuruluşlardan ve kişilerden Çalışır elverişli bir yapı haline gitirdim.. Gerek binanın dış çephesi gerek iç cephesi (giydirme,sağlamlaştırma,asansör,kiremit,tugla,fayans vb.) iç ve dış tadilatlarını yapmama ve binayı çalışır duruma getirip elverişli bir hale gitirmeme rağmen (Değer ARTIŞI,ZENGİNLEŞME) .. Vakıf ile yapılan sözleşmede 2 ay kira gecikmesi sonucu kira sözleşmesini fes ettiler ve ardından..Benim yaptıgım Binayı sattılar. AÇIKCA BÜYÜK OYUN OYNADILAR BANA MADUR KALDIM. ve Hukuka güveniyordum fakar bu yazıdan sonra ne yapıcagımı şaşırdım açıkçası….
ÖZETLE sormak istediğim hiçbirşey talep edemiyormuyum gerçekten .. 1 milyon dolar para harcadım elimde belgelene bilen 700 bin TL faturalar var yaptıgım harcamalarla ilgili Vakıf kabul etmiyor .. Ne yapmalıyım..
Sizin durumunuzu değerlendirmek için vakıf ile yapılan sözleşmeyi incelemek gerekir. Anlattığınıza göre yaptığınız işler bağlamında kiralayanın rızası var kabul edilebilirse dava konusu yapılabilir. Kolaylıklar dilerim.
Merhaba. 1 ay önce evimi sözde sattım 500 tl kapora aldım. Elektrik suyu açtırsın diye boş kira sözleşmesi imzaladım. Alıcı badana boya yaptı 1 hafta sonra eve hatalı blok ve kat var diye kredi çıkmadı düzeltilmesi bi kaç ay alıyormuş ben sözde alıcıya bu durumu anlatıp evi satmıyorum dedim. sözde alıcı kapı siparişi verdim dedi ben de iptal et dedim ama dinlemeden devam etti. Ben kesinlikle tapuyu almadan çivi dahi çakamazsın dedikçe, kapıları mutfak dolabı laminatıda değiştirdi. Eve girdi. Şimdi boş kira sözleşmesini kafasına göre doldurabilirmi. Ben iyi niyetle elektrik suyu açsın diye imzaladığım sözleşmeyi kendi lehine kullanırmı. Bunu yaparsa iyi niyeti suistimale girmezmi. Evi satın aldığına dair şahit var. Peşin parası yok kredide şimdilik olmuyor. Ben satmaktan vazgeçtim. Eve 11.500 tl harcadığını faturada aldığınj söylüyor. Oysa iş yaptırdığı yerleri bulup fiyat aldım 6 bin tl. Yani iyi niyetli değil. Gerçekten harcadığı parayı verip çıkarmak istiyorum Şimdi ne kiracı ne ev sahibi. Evden çıkarmak için ne yapmalıyım. Teşekkür
Göndereceğiz her türlü ihtarnameyi noterlerin şablonuna göre değil, mutlaka sizin durumunuzu özel olarak inceleyecek olan bir avukat aracılığı ile hazırlayıp öyle notere gitmenizi tavsiye ederim. Gönderdiğiniz ihtarnameyi bize ulaştırdığınız takdirde uygun olup olmadığı konusunda görüşlerimizi bildirebiliriz. Sitenin iletişim bölümünden ulaşabilirsiniz
Sayın avukat bey
Bana ait olan dükkanı ocak 2015 de kiraya verdim eski kiracı devir yaptığı için yeniden sözleşme yaptık fakat kiracı 3 -5ay düzenli verdi fakat bankaya yatırılan parayı eksik. Ödemeye başladı. Kasım 2015 den beri eksik aldık. Bu arada bizden habersiz yan duvarları dükkan başka arsayla birleştirmek için kırmış ve benden habersiz başkasına devretmis kendisine ulaşamıyoruz yeni gelen de borclariza karışmam. Kirayı öderim depozito vermek. Burada zorla otururum demeye getiriyor kendisiyle sözleşmemiz yok şahsi tanımıyoruz duvarlarida yaptırıp kiraciyi nasıl tahliye ettirebilirz
Belgelerinizle birlikte başvurmanız halinde daha sağlıklı yanıt verilebilir. Bir önceki kiracının devir hakkı olup olmamasına göre durum farklıdır. Devir hakkı yoksa son giren fuzuli işgalci olur. Onun için kaymakamlığa başvurmak gerekir.